上市房企价值雄起新逻辑 土地储备成重要竞争力！“开云|kaiyun”

内地和香港市场地产股再次携手上升，让投资者对该板块热情剧增。房地产板块为何能异军突起？是投资逻辑再次发生了变化，还是行业基本面好于预期？哪些指标有一点十分注目？带着这些问题，记者展开了多方专访。

观念改变引起价值重估上证报统计数据表明，经过了近期的下跌，A股房地产板块与其他板块比起，仍位列估值较低的行列。以近期收盘价计算出来，申万房地产板块整体滑动市盈率为16.15倍，仅有低于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

仅有看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年构建营业总收入6227.71亿元，同比快速增长5.06%；构建归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则超过25.35%。明确到个股，A股龙头房企万科A上半年构建销售金额2771.8亿元，同比快速增长45.8%；构建净利润73亿元，同比快速增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年构建销售金额2440.9亿元，同比快速增长72.2%；构建净利润231.3亿元，同比快速增长224.4%。

上市房企，特别是在是龙头房企业绩仍然较为务实，为何在最近有所展现出，除了业绩远超过预期外，还有市场对房地产估值解读有所变化的因素。有业内人士分析。新城控股高级副总裁欧阳捷回应，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、低周转率来提高投资回报率。

市场一度指出，这些企业以致于70%、80%的负债率风险过于大，即使业绩不俗也没办法得出高估值。后来，市场渐渐找到，要启动时低负债房企的潜在风险，必须房价最少消息传递20%，目前业内测算，这种可能性并不大。

既然风险大概率避免，估值也就可以给得更高。欧阳捷说道。

既看市场又看行业变化年初开始，恒生中国内地地产指数就大大下跌，至今总计涨幅已约121.48%。同时，香港内房股板块估值也在较慢提高，以近期收盘价计算出来，整体已约25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滑动市盈率为16.46倍。高估值背后是内房股业绩的显著快速增长。

2017年上半年，香港内房股板块整体构建营业收入8359亿元，同比快速增长29.75%；构建归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比快速增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属于母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。

部分个股展现出更为引人注目。以上半年极为保守的融创为事例，其上半年构建销售金额1088.5亿元，较上年同期快速增长94.2%；构建归属于母公司股东净利润13亿元，同比快速增长1683.4%。易居研究院副院长杨红旭指出，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交价情况还不俗。明确到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平皆展现出较好，沦为反对涉及公司股价大涨的基础。

而在产业集中度很快提高的趋势下，存活下来的优势房企未来将会强者恒强劲。在欧阳捷显然，内房股龙头公司的业绩大上涨，令其市场资金意识到高杠杆运转也是一种优势，这样可以让企业跑得更加慢，业绩更佳。香港市场内房股的估值下沉，又变相减少了A股房企龙头的吸引力，造成房地产板块短期上升。沪上某投资基金人士回应，在市场资金交流频密的情况下，市场更好地是注目房企的销售情况、自身估值以及快速增长潜力，至于在哪上市并不那么最重要。

土地储备沦为最重要竞争力市场资金观念改变，除了减少对高杠杆运作风险的忧虑外，对土地储备等指标也有了更加深层次的解读。上述投资基金人士告诉他记者。据介绍，以往市场对上市房企土地储备的观点更为中性，个别拿地更为保守、拿地价格较高的房企甚至不会被给与稍负面评价。而随着房地产调控政策大大实施，市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中有可能极具优势。

有业内人士回应，仔细观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备早已沦为最重要筹码。克而瑞统计数据表明，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。

现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上说明为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩展现出如此强势。该业内人士称之为。事实上，减少土地储备早已沦为上市房企的最重要战略。

克而瑞统计数据表明，今年前8个月，名列前30位的房企追加土地价值与追加土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创展现出极为引人注目，今年以来追加土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备减少速度也较慢。

有擅长于地产股投资的投资基金人士回应，从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味著全部。从更加长时间来看，富裕激励性的企业文化和机制建设更为重要。

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